記者林進賢／新竹報導

針對日前立委在立院揭發建商「閉門銷售 」現象，新竹縣、市消保官會同地政、工務、稅務等主管機關，9月2日下午聯合稽查昌益集團，以釐清新竹縣竹東鎮二重埔昇益建設「星都匯」建案，是否未曾向主管機關申請銷售，一個月內便宣布完銷，同時調查業者封閉式銷售的適法性爭議。

竹縣消保官靳邦忠表示，初步認定建商並未明確違法，且尚無消費者投訴消費糾紛，目前先對業者施以行業導正，提醒建商注意社會觀感，避免誤導消費者，針對銷售市場的開放性，對一般消費者應力求公平合理。

消保官靳邦忠強調，雖然業者銷售行為的違法性要件尚待釐清，但整個銷售過程明顯不符合社會對於公平正義的期待，「就一個消保官的立場而言，怎麼看都不盡公平合理，消費者的權益何在？」。

靳邦忠嚴正提醒建商應注意社會觀感，關於銷售市場的開放性，對一般消費者也應力求公平合理。也呼籲僅憑四張圖片就瘋狂搶房的消費者，將來施工完畢可能不符合自己的「使用」期待，應該審慎 評估、理性消費，正視預售屋本質是為居住目的，而非投資的工具，五年內轉售會被課高額重稅，不要成為墊高房價的幫凶，損害消費者自身的權益。

靳邦忠說，昌益建設所屬昇益建設在竹東鎮二重埔推出「星都匯」建案，在8月4日取得縣政府核發「科技商業服務專區」1051戶建照，在使用分區上僅可做為符合土管「商務及服務」業種之使用，其中 578戶則委託同集團的「昌益仲介公司」銷售，以總銷售額的5%佣金做為報酬。

該公司以「昌益建設案」 為名成立一個 Line群組，裡面有2萬5千多名會員，由員工以電話通知或Line 簡訊傳送的方式給特定的會員釋出訊息，可優先獲得集團內部所有本建案資訊第一手消息，開賣當日僅提供建案外觀與基地區域位置圖，及每層平面圖與停車位的設施配圖等四張圖表照片，待消費者選擇後，即簽訂「購屋意願書」。

該公司於8月24及25日分別向新竹縣、市政府申請銷售資訊及委託銷售契約書備查，申報當日及隔日(26日)兩天就獲得566張訂購單；隨即排定自8/30起正式簽約，一連7天、每天8小時皆排滿客戶簽約行程表，一旦客戶未出現簽約，後面備取者馬上頂替名額。

直至消保官聯合稽查時，業者陳列3天下來所有的簽約書，供主管機關抽查，確實已有326戶完成簽約，每份契約正本上均載明，消費者已支付總價一成、約 130 萬元的簽約金，並附有銀行本票及身分證正反面影本等相關資料。

靳邦忠表示，本案業者依法如期向主管機關做銷售申報，且在契約內也載明了是「主要用途僅限於辦公室，皆不適用房屋權狀或建物謄本主要用途需登記含 有『住宅』用途限制之優惠貸款」，契約正本與購屋意願書(紅單)的轉換程序也依法律規定。

業者連樣品屋都不用蓋，委由集團子公司銷售，放幾張圖片在群組裡，透過會員制讓特定客戶優先訂購，兩天就銷售一空。其中就「僅限於辦公室」，以不適用一般「優惠貸款」，取代不適用一般「住宅使用」之條款用語，是否涉及以虛偽之表徵引人錯誤違反公平交易法；以及採封閉式銷售方式是否為投資行為而非消費行為，將再與相關主管機關研議其適法性。由於違法要件不明確，且未有消費者就本案投訴消費糾紛，將先以對業者進行行業導正為主。

在這一連串細膩的操作下，房價不斷漲高，「這樣下去一般消費者真的買不到房子，全部被業者鎖單，成為一個封閉銷售的市場。」靳邦忠當場質問負責的林姓主管「你們怎麼連樣品屋都不蓋就銷售，以後如有糾紛要拿什麼當依據做判斷？」業者回答「我們每次要蓋的時候，就賣完了，所以以後也都不蓋了，就透過圖片來說明」、「這次建照僅能作辦公室，將來違規使用，會有被罰款拆除的風險，你們有告訴消費者嗎?」業者則回覆「有，契約都有註明」

消保官質問：「消費者真會這麼樣衝動瘋狂，看個圖片就買了?」業者回答：「是， 這我們也沒辦法」。縣府地價科科長呂明勳要求本建案簽約30天後，業者必須如實做實價登錄，所有資料地政機關將列案監督，如有異常交易訊息，也會適時發布消費警示。

北區國稅局審核並提醒業者代表，110年7月1日房地合一稅2.0已經正式實施，課稅範圍含預售屋及其座落基地，持有期間五年內轉讓會課以重稅，異常轉單的流動資金也會立案追蹤，這些風險成本都要如實轉告消費者。